Reformar un piso para alquiler turístico: requisitos y qué obra merece la pena
Antes de reformar un piso para alquiler turístico comprueba que la actividad es posible: desde el 3 de abril de 2025, en un edificio de vecinos la comunidad tiene que aprobarla expresamente por tres quintas partes; además, el ayuntamiento debe admitir el uso turístico y la vivienda tiene que inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía.
Con eso resuelto, la reforma tiene que hacer dos cosas: cumplir los requisitos de la normativa andaluza y aguantar un uso mucho más intenso que el de una vivienda normal. Es lo que planteamos en nuestras reformas en Huelva cuando el piso va a alquilarse por días, tanto en la capital como en la costa.
¿Qué tiene que estar en regla antes de reformar?
- Acuerdo de la comunidad. Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025, los pisos que empiezan a alquilarse a turistas necesitan la aprobación previa de tres quintas partes de los propietarios.
- Compatibilidad urbanística. Los ayuntamientos pueden limitar las viviendas turísticas por zonas. Consulta en el tuyo antes de comprar o reformar.
- Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Se presenta una declaración responsable, de forma telemática y gratuita, y se obtiene un código VUT que debe aparecer en los anuncios.
La norma de referencia es el Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico, con sus modificaciones. La Junta resume todos los requisitos en sus preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas.
Requisitos de la Junta que afectan a la obra
El Decreto 31/2024 endureció los requisitos y varios de ellos obligan a hacer obra. Si además el piso necesita instalaciones nuevas o cambiar la distribución para ganar un baño, lo eficiente es resolverlo todo en una sola reforma integral de pisos antes de inscribirlo, en lugar de ir parcheando.
| Requisito | Qué implica en la reforma |
|---|---|
| Refrigeración si alquilas de mayo a agosto; calefacción de diciembre a marzo | Se admiten equipos portátiles, pero un split o una bomba de calor fijos en dormitorios y salón dan menos problemas: prever líneas eléctricas y desagües de condensados |
| Ventilación directa al exterior en dormitorios y salón | Una habitación interior no puede contar como dormitorio |
| Dos baños completos a partir de 6 plazas y tres a partir de 9 | Si quieres más plazas, la distribución tiene que incluir otro baño |
| 14 m² construidos por plaza, máximo 15 plazas y mínimo 25 m² | Un piso de 70 m² admite como mucho 5 plazas, contando las camas convertibles del salón |
| Punto de luz junto a cada cama | Enchufes y luz en el cabecero, previstos en la instalación eléctrica |
| Suelos antideslizantes en duchas y bañeras | Plato de ducha con clase de resbaladicidad adecuada |
| Oscurecimiento en ventanas de dormitorios | Persianas o estores opacos |
| Detector de humo, extintor y botiquín | Equipamiento, no obra, pero conviene prever su ubicación |
¿Qué reforma merece la pena en un piso turístico?
Un piso turístico recibe más uso en un mes que una vivienda en un año: maletas, limpiezas a fondo cada pocos días y huéspedes que no lo cuidan como propio. La reforma debe priorizar la resistencia y la limpieza rápida.
- Suelos porcelánicos en toda la vivienda: no se rayan con las maletas y se limpian en minutos.
- Ducha en lugar de bañera, con grifería termostática: menos consumo de agua y menos averías.
- Pintura lavable en paredes y esquineros protegidos en pasillos.
- Cocina compacta pero completa: la norma exige al menos dos fuegos, horno o microondas y frigorífico.
- Almacenaje para el huésped: armario con perchas, sitio para dejar las maletas abiertas y un armario cerrado para tus repuestos.
- Potencia eléctrica suficiente: con aire acondicionado en cada dormitorio, placa de inducción y termo, un piso antiguo suele necesitar ampliar la potencia y renovar el cuadro.
- Puertas y tabiques con buen aislamiento acústico, sobre todo si el piso tiene varias habitaciones.
El baño es donde más se nota el desgaste: plato extraplano antideslizante, mampara fija en lugar de puertas correderas que se descarrilan y mueble suspendido para fregar el suelo de una pasada. Muchas ideas para reformar un baño pequeño sirven tal cual para un piso turístico, siempre que la limpieza rápida pese más que la decoración.
Si el piso está en la costa
En Punta Umbría, Mazagón, Islantilla, Isla Cristina o Ayamonte el salitre y la humedad castigan más los materiales. Conviene elegir carpintería de aluminio con lacado apto para ambiente marino o de PVC, herrajes y tornillería de acero inoxidable, unidades exteriores de aire acondicionado protegidas y pinturas transpirables en paredes que dan al exterior. Ahorrar aquí suele salir caro a los dos o tres veranos.
¿Cuándo hacer la obra?
En la costa de Huelva la temporada fuerte va de junio a septiembre, con puentes y Semana Santa como picos. Lo sensato es reformar entre octubre y marzo y tener la vivienda inscrita y fotografiada antes de primavera. Una reforma de baño y cocina en un piso de dos dormitorios suele llevar entre cuatro y seis semanas; una integral, entre ocho y doce.
Deja además un margen de dos o tres semanas entre el final de la obra y la primera reserva para limpiar a fondo, amueblar, hacer las fotos y presentar la declaración responsable con la vivienda ya terminada.